ほっとくつろぎ家 ー戸建て住宅を買うためのヒントー

新築戸建てvs中古リノベーション
あなたはどっち ?

ーメリットとデメリットー

はじめに:
「マイホーム」「持ち家」と聞くとどんなことを思い浮かべますか?家を買うって夢が膨らみますよね!新築一戸建てがいいのか、新築マンションがいいのか、それとも中古物件を買ってリノベーションするのか、今はとても多くの選択肢があります。

今回の記事では新築戸建てと中古リノベーションについて「構造上の注意点」「お金」「価値」に主にフォーカスしながら、説明していきますね。あなたの家族にぴったりの家の種類を見つけるお手伝いができれば嬉しいです!

目次

  1. 新築戸建て物件について
    1.1 新築のメリット
     -  耐震性や 断熱性が最新で信頼できる
        –  ローンを組みやすい
        –  補助金が手厚い

    1.2  新築のデメリット
         – 費用が高い
         – 住みたい場所に物件がない場合もある
  2. 中古リノベーションについて
     2.1 中古物件のメリット
          – 費用が比較的抑えられる
          – 物件数が割と多い
    2.2 中古物件のデメリット
       – 住宅ローンの審査が一般的に通りにくい
          – 耐震・アスベストなどの安全性の確認が必要
          – 入居までに時間がかかる?

  3.  まとめ

1. 新築戸建て 物件について

1.1 新築戸建てのメリット

まず、新築戸建て物件のメリットといえば、以下の3つが挙げられます。

・ 耐震性や断熱性が最新で信頼できる
・ ローンを組みやすい
・ 補助金が手厚い

メリット1:耐震性や断熱性が最新で信頼できる

まず、2000年に住宅性能表示制度ができたことにより、家を10個の分野で評価できるようになりました。この制度の目的は家への「安心」です。 例えば、 耐震性・断熱性・シックハウス対策・火災対策・・・などになります。夏の暑さ対策や光熱費への対策、お子様がいる家庭での安心にはとくに重要ですよね! 注文で家を建てたりするときは、自分でこれらをチェックしながら作ることができます。実際に今では、これらを元に各ハウスメーカーがより高い性能を備えることができるように、力を入れているようです。 さらに、この制度では「新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間(*)10年間義務化しているので、より安心して新築物件を立てることができます。 *瑕疵担保責任とは、傷物(欠陥品)を売ったり作ったりしたときに負うことになる責任のこと(国民生活センターより)

メリット2:新築戸建てはローンが組みやすい

新築戸建てを立てる場合、以下のような補助金が使えます。

<戸建て購入時に利用できる給付金・補助金一覧>

  • こどもエコすまい住宅支援事業
  • ZEH補助金
  • 地域型住宅グリーン化事業
  • LCCM住宅整備推進事業
  • 長期優良住宅化リフォーム推進事業

なかでも、ZEH(*)については、政府が2030年以降の新築には全てZEHにすることを目指しているくらいとても力を入れているものです。各ハウスメーカーも力を入れている分野です。


※ZEH:家庭で使用するエネルギーと太陽光などで作るエネルギーを均衡させ、消費エネルギーをゼロ以下に抑える家のこと。

(画像:経済産業省より引用)

自宅のエネルギーが全て自分の家で賄えたらお財布にもとても優しいですし、今のエネルギー価格の向上に問題を感じている家族にはとてもありがたいですよね。これらを新しい自宅に取り入れられたら嬉しいですよね!

実際にどんな風に戸建てを購入したか田中さとみさん(30代・女性)の話を読んでみたい方は、こちらですぐに読めます。

1.2 新築戸建てのデメリット

デメリット1:新築戸建ての費用は中古物件のリノベーションよりも高い

こちらは物件の平均金額をだしています。

 A. 注文住宅:4,606万円 
 B.分譲戸建て住宅:3,826万円*
 C.中古戸建て住宅:2,894万円*

令和2年度 住宅市場動向調査報告書 (46頁)より引用

 例えば新築(分譲)住宅を購入したい場合、中古戸建てよりも約900万円ほど高くなります。数字だけを見ると、つい中古戸建てを購入したくなりますが、中古の戸建てには見えない耐震構造の問題や、断熱性はたまた高騰化している光熱費の支払い、または間取りの再設計などを解消するためのリフォームにかかるお金もあります。

一方で、新築の場合は先ほども書いたように、補助金や給付金を利用することもできます。実際にあなたが購入したい物件が長い目でみてどちらがぴったりなのか考えることが必要ですね。

デメリット2:物件が少ない可能性がある

住宅は駅前やお店がたくさんあるところなど、便利な場所から作られるもの。立地がいいけれど土地が狭いなど、限られることもあります。

実際にどんな風に戸建てを購入したの? 田中さとみさん(30代・女性)の話を読んでみたい方は、こちらですぐに読めます。

2.中古リノベーションについて

次は中古物件を購入してリノベーションする場合のメリットとデメリットを紹介します。

中古物件を買って、リノベーションする場合、大きく2つのメリットがあります。

 ・費用が比較的抑えられる
 ・物件数が割と多い

メリット1:費用が比較的抑えられる

今、さまざまなリノベーション技術が発達したおかげで、一見、見た目には中古物件とは思えないくらい綺麗な中古物件が多数出てきています。ただ、中古物件といっても中古戸建てと中古マンションでも大きく違いが出てきています。

2017年の大型リフォーム実施者調査(リクルート住まいカンパニー)によると一戸建てのリノベ金額の平均は708.2万円でした。先ほどの記事(新築のデメリット1)と合わせると、平均して中古リノベの方が安いですよね。ただ、これらのお金の支払い方に注意が必要です。
 というのは、リフォーム・リノベーションにかかる
費用は「ローンが組めない」ことが多く、現金で支払う人も多いのが現状です。自己資金で賄える場合はいい選択肢の一つかもしれません。

メリット2:物件数が割と多い

中古物件は新築に比べると、立地条件の良いところもあります。何もない場所から新築を立てる場合に比べると物件数が多いのもわかりますよね。


ただ、一方で「住宅の取引」という点では「新築住宅が大半」を占めています。国土交通省と総務省の2018年の調査では、市場に出ていた持ち家系住宅(70万戸)のうち

  • 新築住宅は 77%
  • 中古住宅は 23%        となっています。

 (ニッセイ基礎研究所より引用)

> なぜ 新築を選ぶ人が多いのでしょうか?

 なぜ、新築を選ぶ人が多いのかとても興味深いですよね!ここに国土交通省が実施した「令和4年度住宅市場動向調査」があるので紹介したいと思います。(引用:住まいとお金の知恵袋世の中の方がどのように考えているのか、あなたならどんな風に考えるか、参考にしてみてくださいね!

 図:住まいとお金の知恵袋より引用

2.2 中古物件のデメリット

次は中古物件のデメリットをみていきましょう。中古物件購入+リノベで住みたい方は必見です。ここでは主に2つを紹介しますね。

・住宅ローンの審査が一般的に通りにくい
・耐震の安全性・アスベストなど隠れた要素を気にする必要がある
・入居までに時間がかかる?

では詳しくみていきましょう!

デメリット 1: 中古物件購入では住宅ローンの審査が通りにくい?

一般的に中古物件は住宅ローン審査が通りにくくなるケースが多いです。というのは、物件の担保価値が低くなるためです。中古住宅は建物の価値が落ちているために、銀行などの金融機関が評価する時に担保価値が下がってしまうのです。
*担保価値とは
担保価値とは、その不動産を売却したときに得ることができる対価で、一般の市場価格を基本に不動産価格を算定したもの
_______
例えば、
・新築建物+土地付きの場合:
担保価値は<建物+土地>
・中古建物+土地付きの場合:
担保価値は<建物(価値がDOWN)+土地>

また、これは木造と鉄筋コンクリートでも変わります。木造の法定耐用年数(*)は鉄筋コンクリートよりも耐用年数が短いので、担保価値が下がってしまいます。

*法定耐用年数とは
法令で定められた減価償却の耐用年数のこと

___
木造住宅 22年

鉄筋コンクリート 47年
___

まとめると、中古物件の場合は建物の価値が下がっているので、金融機関もフルローンでお金を貸すことに慎重になります。

デメリット2 : 耐震やアスベストなどの安全性への不安

一般的に、中古物件の購入を考える場合は、まずその建物が昭和56年以前の建物かどうかをチェックしましょう。というのは、昭和53年(1978年)の宮城県沖地震をきっかけに昭和56年6月1日から耐震基準が大幅に変わっているからです。

これはどんな違いがあるのでしょうか?


耐震基準とは、「地震の揺れに対して、建物が倒壊・崩壊せずに耐えられる性能のこと」で、建築基準法で定められています。具体的には震度6強〜震度7程度の揺れに耐えられるかどうか、または建物が倒壊しないかどうかです。


この新基準に沿った建物は阪神・淡路大震災でも被害は軽い・または被害を受けなかったとされているため、とても重要な基準になりますね。

実際、家をネットなどで検索する場合には「築年数」がよく記載されていますが、ざっくりいえば、2023年の時点で、築40年以内ならば「耐震構造については問題ない」として良いと思います

デメリット3:入居まで待たなければならない?

中古の戸建てを購入してリノベーションをする場合、物件を買ったからといってすぐに入居できない場合もあります。なぜならリノベーションの設計〜工事〜完成まで数ヶ月から半年が必要だからです。

3. まとめ

いかがですか?
マイホームはどうせなら新しい方がいい!という方が多い中、あなたはどちら派ですか?<新築戸建て>または<中古戸建て+リノベ>の違いのメリットとデメリットをみた上で、あなたの家族にぴったりのお家のカタチが見つかるといいですね!

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頭金10万円で新築の戸建てを購入した
田中さとみさん(30代女性)の体験談を読んでみてね!

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